房价失控暴涨！越南发生了什么？
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越南的房子涨疯了。
根据越南建设部报告，2022年第一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价出现了相当高的涨幅。
在胡志明市：
房价已经到达10年来历史高点；
商品房均价达到3300美元/平米，比上季度增长8%，比去年同期增长27%；
其中“平民”级别的商品房价格已经逼近1.7万元/平，联排房子涨至5.7万元-8.6万元/平米。
在河内：
住宅价格比去年同期上涨20～25%，在河内以西的地区，涨幅高达近35～74%；
出售和出租的公寓价格比上季度增长5～8%；
土地价格比去年同期上涨20～25%。
S姐不禁感叹：越南，不愧是你。
越南为啥能涨成这样？
咱们还是回到房产市场分析的老三样 —— “人地钱” —— 来看。
人口
越南全国9700万人（2020年）；
首都河内，510万人（2022年）；
最大的城市胡志明市，910万人（2022年）。
土地
河内面积，3340平方公里，人口密度：0.1527万人/平方公里；
胡志明市面积，2094平方公里，人口密度：0.4346万人/平方公里 。
（对比上海0.393万人/公里）
经济
2022年第一季度，越南进出口总额达到1760亿美元，同比增长14.4%；
各大机构对越南2022年、2023年的经济增速，都给出了6%以上的预测。
可以看到越南人口红利丰厚，城市人口密集，经济发展潜力大。
总的来说，越南房价上涨不是无中生有。
但这其中也有一些大家容易忽视的点：
1、房价波动大
越南房价的波动比较明显。
在07年的全球次贷危机中，许多城市房价下跌超过40%，越南房价几乎腰斩。
2、买房杠杆小
越南本地人买房都习惯全款支付，很少贷款。
外国人在越南买期房，首付10～30%，剩下的房款需在半年至两年内付清。
而且越南银行几乎不给外国人批贷款。
所以想在越南买房，资金得非常充足，因为你能用的杠杆很小。
3、针对外国人的小产权
外国人在越南不仅不能买土地，能买的公寓还是50年的小产权。但是同样的公寓，本国人买就是永久产权。
多少有点产权歧视了。
4、追高有风险
如果你是早两年在越南买房，现在应该偷着乐。
但是现在才想入场的，S姐建议你三思。
毕竟现在越南房价已经处于高位，这会儿追高，不仅是马后炮，还容易跌重，给人做了接盘侠。
涨上去的除了房价，还有风险。从价值投资的角度来看，越南房价上涨导致安全边际降低，投资的价值略打折扣。
当然，瑕不掩瑜，越南房产还是值得看好的。
老实说，S姐很高兴看到越南房产打了这场翻身仗。
因为越南房子也曾是我们考察的重点国家之一。
甜蜜区秉承价值投资理念，更关注未来的增长趋势，所以我们一开始就把重点放在了全球经济的未来所在 —— 东南亚。
东南亚的东盟十国（文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南）有着近7亿人口，正在成为全球重要的经济体，有巨大的蓝海市场。
在东南亚，吉隆坡、新加坡、曼谷等城市，人均GDP超过8000美元，房价已经很贵，
柬埔寨、文莱、老挝、缅甸，城市人口密度不够、经济基础差。
而越南的付款方式不够宽松，历史上的房价波动大。
所以，最后我们落在了菲律宾的首都 —— 马尼拉。
下面我们具体来看看菲律宾马尼拉的房产市场前景如何。
- 经济
疫情前，菲律宾连续8年经济增速在6%以上。
菲律宾2021年经济增速是5.7%，仅次于新加坡，领跑东南亚其他国家。
而在各机构对东盟各国2022年的经济增速预测中，菲律宾也拿到了不错的成绩，均在6%以上，继续领跑其他东南亚国家。
- 住房供需极度不平衡
还记得前面提到的，越南第一大城市胡志明市，比上海的人口密度还高吗？
在马尼拉面前，胡志明市都得甘拜下风。
因为马尼拉的面积仅有上海的1/10，而核心区域的人口高达1400万人，人口密度是上海的5倍。甚至是香港的人口密度的2.5倍。
再看马尼拉的住房供应量：
目前的马尼拉的住宅不足50万套。在这样拥挤的马尼拉，房子是不够住的。
所以住宅的供需之间存在极大的缺口。
物以稀为贵，马尼拉的房子有多金贵，可以想象。
- 土地价格上涨
根据菲律宾地产咨询公司LCP的2022年第一季度报告，即使经历了近两年疫情导致的经济衰退，大马尼拉各CBD的楼面价仍然呈现出了持续稳定的上涨。
（楼面价=土地价格/建筑面积，代表了土地价值、部分房价成本）
大马尼拉的各大CBD的楼面价，均达到了五年复合增长率9%以上。
- 房价涨幅
在2002～2018年的17年间，马尼拉房价经历了3.53倍的增长，年复合增长7.7%，年均增长15%。
- 中产阶级规模
菲律宾在经济快速发展的过程中，催生了中产阶级的壮大。
根据菲律宾统计局数据，2015年，菲律宾的中产家庭占比达到46.8%，中产人口达到40.5%。
根据2016年生效的菲律宾二十五年长期愿景，到2040年，菲律宾人均收入翻三番；不再有贫困人口，建立一个繁荣的中产阶级社会。
不断壮大的中产阶层，不仅是国家主要的生产者、消费者，也是最主要的买房群体。
- 外资流入
在CREAT法案、《开放零售业法》先后签署后，菲律宾在今年3月陆续签署了《外国人投资法》修正案、《公共服务法》修正案。
通过企业税改、对外资投资的开放，菲律宾将成为“最有吸引力的投资目的地”之一。
2021年第四季度，菲律宾批准的外国投资总额达到1334.7亿比索，比前年同期高出三倍。
中国互联网企业（腾讯、阿里、华为、中国电信等）纷纷入驻菲律宾，美国SpaceX等也选择菲律宾作为在东南亚战略发展的落脚点。
- 基建
2017年菲律宾政府推出“大建特建”基础设施投资计划，将在六年内投资8.４万亿比索（约合1.16万亿元人民币），在全国进行基础设施建设。
在2022年，将会有7个旗舰项目竣工，总长度达59.1公里。
未来，将会有8个项目，总长度达103.1公里的项目陆续完工。
在经历过中国曾经的房价暴涨后，没买房的想买房，买了房的想多买。
房子作为一个城市的原始股票，代表了城市的发展前景。买上房就是拿上了车票，有机会赶上城市发展的红利。
放眼当下，东南亚是全球未来20年的经济引擎。
随着全球资本涌入东南亚，越南的暴涨仅仅是一个开始。
比起已经暴涨的越南，菲律宾马尼拉作为一条仍然蛰伏在投资人眼皮下的蛟龙，潜藏了更多机遇。
疫情期间被暂时压制了的需求，伴随菲律宾经济的复苏，房地产爆发的临界点越来越近，而现在就是最佳时期。
等到菲律宾暴涨时，就像现在铺天盖地的越南房价涨了一样，你才知道，那时候再布局就晚了。
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